Обіцяли парк і відкриту набережну, а збудували закритий ЖК RiverStone. Чому Київ деградує через паркани

Та за кожним таким парканом ховається не турбота, а відчуження спільного простору й поступова втрата зелених зон міста. Ця історія – не лише про один ЖК, а про системну проблему Києва: як агресивна і не зовсім законна забудова та приватні інтереси шматують Київ і відбирають у його мешканців доступ до зелені, Дніпра і загалом громадських просторів. І разом з тим – породжують недовіру в суспільстві та сприяють деградації столиці.

Вам ніде гуляти?

У серпні Верховний Суд підтвердив, що набережна біля ЖК RiverStone, яка обмежувала доступ до всіх хто не живе у ЖК, була закрита незаконно. Це абсолютно логічне рішення містяни сприйняли з радістю – адже нарешті вони отримали ще одне місце, де можна гуляти над Дніпром.

Зраділи усі, хіба що крім мешканців самого ЖК. А також до критики підключились і власники квартир в інших ЖК із закритими територіями. Аргументи проти цього рішення приблизно зводились до цих трьох тверджень:

1. До забудови території на місці набережної була недоглянута територія: забудовник її облагородив за свої кошти та обіцяв жителям закриту територію, тож жителі ЖК мають повне право на неї.
2. В Києві є багато інших відкритих місць для прогулянок.
3. Паркан сприяє безпеці і комфорту: якщо територія набережної буде відкрита, туди прийдуть чужинці та будуть гадити. А мешканці сплачують високу вартість за догляд за прибудинковою територією.

Вкрадений парк

Розберімось з кожним пунктом детальніше.

Почнімо із забудови.

Жителі RiverStone у соцмережах писали, що ЖК збудували у занедбаному місці. Це не так. Інна, жителька Києва, яка на початку 2000-х прожила 5 років навпроти затоки Берковщина розповіла, що на місці ЖК роси дерева і кущі, як і скрізь над Дніпром. Інна розповідає, що територія тут не була “облагороженою”, тобто з рівнесеньким газоном чи дорогими тротуарами, але й не була захаращеною. Тобто на момент будівництва це був такий собі куточок дикої природи посеред кам'яних джунглів –територія яку прагнуть створювати усі сучасні міста (детальніше про цю тенденцію читайте тут).

Тут був куточок дикої природи посеред кам'яних джунглів – територія яку прагнуть створювати усі сучасні міста

“Якщо хтось приходив смітити, то може сміття і було. Але я там гуляла постійно в ті часи і там було душевно”, – говорить Інна.

Вона надала фотографії з вікна свого балкону тих часів. На них, а також з архівних карт на Google Earth видно, що там було багато зелені, а також протоптані доріжки, на яких прогулювались люди. Чимось це нагадує ліси на Трухановому острові та Гідропарку. А також міський ліс вздовж Русанівської набережної (нашу статтю про нього читайте тут).

Місцеві сподівались, що тут облаштують парк. Адже Осокорки хоч і на березі Дніпра, але попри численні висотки і високу густоту населення має насправді дуже обмежений доступ до річки і взагалі до парків де можна погуляти.

Детальніше цю проблему ми досліджували ще у 2015-му у нашому великому інтерактивному проекті Вкрадений Дніпро.

“Власник квартири, у якій я жила, казав, що купив там житло через шикарний вид на Дніпро. Він був упевнений, що його не забудують. Але зараз частину території вже забудували висотками, а парку так і немає. І там таки був би прекрасний парк, як на Оболоні”, – ділиться колишня мешканка району Інна.

Територія, на якій звели Ріверстоун, виділялася під будівництво офісного центру з ландшафтним парком

За даними “Газети по-киевски”, територія, на якій звели ЖК, справді була відведена під будівництво офісного центру з ландшафтним парком. Але влітку 2010 року тут почали будувати висотні житлові будинки. Через кілька місяців після початку будівництва забудову цих земель вирішили узаконити – на жовтневій сесії КМДА змінили призначення цієї ділянки землі із “розважально-оздоровчого комплексу на житлово-оздоровчий”.

Цікаво, що тоді голова прес-служби забудовника Галина Богданенко заявила, що на цій території все одно створять парк та облагородять набережну. Цей парк зі скульптурами, дитячими, спортивними майданчиками, “красивою набережною”, за словами Богданенко, (увага!) буде відкритий для всіх мешканців мікрорайону.

Ми також вирішили подивитись, що ще тут планували звести, поки забудовник не поклав око на цю територію. Детальний план розвитку територій передбачав тут довгу набережну, яка б простягалась від сучасного парку “Прибережний” вздовж затоки Берковщина і далі берегом Дніпра аж до проспекту Миколи Бажана. Іншу територію на умовному півострові планували забудувати різними об’єктами – готелями, концертними залами, спортивними майданчиками та іншим. Але доступ до води мав би бути відкритим. Саме ця ідея була хорошою, вважає архітектор Олег Гречух.

“Ще у 2008 році місто мало план створити тут безперервну зелену набережну з виходами до води та пішохідними зв’язками через мости, – розповідає Гречух. – Попри деякі проблемні моменти у плануванні, ідея об’єднати територію в єдиний громадський простір вздовж заток і звивистих берегів Дніпра чудова , але вона так і залишилася на папері”.

“Натомість кожна ділянка отримала своє цільове призначення та функціональне використання, приватний сектор залишився відгороджений парканами, житлові багатоповерхівки стали анклавами, неперервного доступу до води немає, а в деяких місцях доріжки фрагментованої набережної просто впираються в ці паркани і тупики”, – описує реальність архітектор.

Останніми роками все більше зелених зон в Києві опиняються під ризиком забудови. Далеко йти не треба – недалеко від RiverStone на березі озера Небреж і Тягле зводиться величезний ЖК H2O. Судячи із реклами забудовника територія комплексу теж буде закрита. Ми писали про цю ситуацію тут.

Тож аргумент жителів ЖК про те, що в Києві є багато інших міст для прогулянок (“тож не лізьте на нашу набережну!”) – фальшивий. Адже в густонаселеному районі Осокорків і Позняків цих місць насправді критично мало. А через агресивну забудову клаптики зелені лише зменшуються.

Порушення закону

Зелені зони зеленими зонами, але є і важливіший аргумент проти закритої набережної. Обмеження доступу містян до річки – це незаконно.

Про це чітко зазначено у статті 88 Водного кодексу, де громадянам гарантується повний і безоплатний доступ до берегів річок.

Однак у цій же статті зазначено, що право на доступ можуть обмежити для “земельних ділянок, на яких розташовані гідротехнічні, гідрометричні та лінійні споруди”.

На цей пункт звернув увагу забудовник RiverStone і вирішив використати, як лазівку. І саме ним виправдовував закриття набережної. У 2018-му році на сторінці житлового комплексу у Фейсбук з’явилась заява, в якій забудовник запевнив, що обмеження доступу до річки є нібито законним.

“Псевдоактивісти підміняють терміни - вони вимагають «доступ до води і до берега затоки, набережної». Однак територія, до якої вони рвуться, є берегоукріпленням, тобто гідротехнічною спорудою (згідно ДСТУ 3517-97). Його функція полягає в тому, щоб попередити розмив берега, воно захищає комплекс від повеней”, – було написано на сторінці.

Отже компанія виправдовувала закриття набережної тим, що там встановлена гідротехнічна споруда. На неї забудовник зареєстрував приватну власність і на основі цього відтяв у міста, а отже в усіх киян, миловидну ділянку узбережжя.

Цікаво, що забудовник обмежив доступ до гідротехнічної споруди для всіх, крім мешканців ЖК. Очевидно, вони усі є фахівцями в обслуговуванні гідротехнічних споруд, тож доступ для них треба було обов’язково забезпечити.

Однак аргументи забудовника не вразили жителів та місцеву владу Києва. У тому ж 2018 році комунальники знесли паркан, щоб відкрити доступ до річки, але забудовник продовжував будувати огорожі і згодом знову закрив доступ до берега.

Попри заяви про легальність, інвестори ЖК (саме так називають себе покупці квартир) наймовірніше знали про те, що обмеження доступу до набережної було незаконним. Ми знайшли форум цього ЖК на якому майбутні власники квартир обговорювали різні нагальні питання. Там є окрема вкладка, присвячена питанню закритої набережної.

На цьому форумі користувач з ніком Atom писав: “скажите, а мы как-то можем изменить сложившуюся ситуацию с открытой территорией? :( может собрание, подписи или судебный процесс смогут решить эту проблему, кто знает? ведь нас получается попросту кинули пообещав закрытую территорию и ограниченный доступ....”

І додав: “а то получается по закону доступ к воде ограничить мы не можем, а по каким-то непонятным причинам еще и к домам? АбЫдна блин разве жильцы не в праве решать?”

Ми намагались зконтактувати із забудовником, щоб дізнатись, чи роз’яснював він майбутнім покупцям статус набережної і факт того, що доступ до неї не може бути обмеженим. На момент публікації ми не отримали відповідей на наші питання.

Довгий час влада бездіяла, але наприкінці серпня 2025-го Верховний суд своїм рішенням підтвердив, що присвоєння набережної справді було незаконним. В заяві Київської прокуратури зазначено, що гідротехнічні споруди, які встановив забудовник, по факту набережна. Згодом він оформив споруду у приватну власність, але це порушення закону. Адже вона розташована на землях водного фонду, які мають залишатися у спільному користуванні громади.

Верховний Суд погодився з доводами прокурора і виніс рішення: доступ до набережної має бути відкритим.

Коли ж доступ відновили в соцмережах жителі ЖК почали писати: Ми тут все облагородили і почистили за свої гроші!

Насправді це – слабкий аргумент, адже в Україні діє принцип верховенства права. Це означає, що ніякі інвестиції в красу набережної не можуть виправдати відчуження комунальної власності. Адже за таким принципом будь-хто міг би “узаконити” паркан у парку чи захопити прибережні землі під виглядом благоустрою. Так вже траплялося у випадках із забудовою зелених зон у Протасовому Яру чи на озері Вирлиця, коли громада роками виборювала своє право на спільний простір.

Вище ми також пояснювали, що агресивна забудова столиці – це причина, через яку зелені зони безслідно зникають. Тож місць для прогулянок стає все менше і менше.

У випадку з RiverStone варто додати ще один нюанс: бетонна “набережна”, якою так пишався забудовник – це не приклад сучасного якісного рішення. Суцільний бетон вибивається із сучасних містобудівних трендів, адже він руйнує екосистему берега, сприяє цвітінню води й неприємному запаху в спеку.

Натомість міста йдуть іншим шляхом – облаштовують набережні з дерева та природної для місцевості рослинності. Це роблять не тільки заради естетики, це – адаптація до кліматичних змін: такі береги працюють як природний фільтр, наповнені рослинністю, вони залишаються живими, комфортними для людей і дружніми до екосистеми. А ще – позитивно впливають на ментальний стан мешканців мегаполісу і допомагають їм відновити сили.

За парканом

Нарешті ми розглянемо останній аргумент: паркани допомагають зробити простір безпечним і чистим. Однак і це неправда.

Архітекторка і урбаністка Ірина Оя пояснює, що безпека виникає від абсолютно протилежного – відкритих і живих вулиць, на яких циркулює багато людей.

“Уявіть таку суперкомфортну обстановку: ви йдете ввечері абсолютно пустою вулицею, де нікого немає. Так, вона освітлена і прибрана, але нема нікого, ні душі. Або ще гірше: є якась душа, але вона йде позаду вас. Ну правда, стає стрьомно і некомфортно? І так само можна уявити таку ж ситуацію, але на жвавій вулиці, де люди сидять на лавочках, п'ють каву, хтось вечеряє в кафе, хтось гуляє чи собаку вигулює і тому подібне. Ці люди є очима міста, це – ваша безпекова система, яка за всіма наглядає”, – пояснює архітекторка.

Це підтверджують і наукові дослідження “закритих спільнот” (саме такий термін застосовується для закритих ЖК в науковій літературі). Та і тривіальні приклади з України доводять, що паркани не дорівнюють вищій безпеці. Наприклад, у запарканеному і зашлагбаненому ЖК “Комфорт Таун” у 2019 році був сплеск квартирних крадіжок.

А у США в міському плануванні є цілий напрям, зосереджений на тому, як можна запобігти злочинності за допомогою дизайну середовища (Crime prevention through environmental design, CPTED). Оcновний принцип цього напрямку називається “природне спостереження”. Його суть – простори треба проєктувати так, аби люди могли легко бачити, що відбувається навколо них. Чіткі лінії огляду, відкриті вікна, освітлення та активне вуличне життя підвищують видимість. Через це правопорушники відчувають, що за ними стежать, і це зменшує ймовірність скоєння ними злочинів.

А от “запарканення” навпаки може стати причиною збільшенню злочинності по всьому місту. Адже створення закритих спільнот поглиблює недовіру в суспільстві та сприяє сегрегації та маргіналізації бідніших верств населення. Це лише збільшує напругу між жителями міста та породжує конфлікти.

“Як створити гетто? Необхідно сконцентрувати в одному місці будівлі одного віку, розділити людей за достатком, прибрати всі активні фасади. Ключове – це розділити людей за достатком. Тобто коли ми закриваємо ЖК, ми ненароком за парканом формуємо гетто. Бо, наприклад, коли ціна на житло у вашому ЖК зростає, то за парканом воно може різко впасти. І тоді так, справді у вас по сусідству можуть почати жити люди з меншим достатком”, – говорить Ірина Оя.

Повернімось до RiverStone. Один житель ЖК після відкриття набережної скаржився на те, що там стало більше сміття. І, як доказ, опублікував відео, на якому видно переповнений смітник, біля якого стояло сміття. Але це проблема аж ніяк не паркану, а обслуговування самої набережної, якою тепер має займатися мерія.

Коли жителі ЖК закриваються від системних міських проблем за парканом, вони від цього магічно не вирішаться. Відсторонення середнього класу від вирішення суспільних проблем міста послаблює політичний тиск на місцеву владу і комунальні служби. Фактично, закриті житлові комплекси дозволяють заможним людям “відмовитися” від неробочих систем, тоді як місто за парканом деградує. Це створює гірші умови для всіх (хіба що жителі ЖК ніколи в житті не будуть покидати його територію).

Самовідсторонення середнього класу, який заховався за парканом від вирішення проблем міста послаблює політичний тиск на місцеву владу

Зрештою, закриті ЖК роблять місто менш комфортним – навіть тоді, коли паркани цілком законні. Вони відрізають від людей у місті зручні пішохідні маршрути (бо замість пройти прямо пішоходам доводиться обходити кілометрові паркани) і так зменшують трафік всередині самих ЖК. Це не тільки робить ці місця менш безпечними, а і шкодить малому бізнесу, адже вони недоотримують дохід від клієнтів, які живуть поза територією ЖК.

А в час великої війни закриті ЖК роблять нашу країну менш безпечною. Ось наприклад у 2023 році Олександр Камишін помітив, що найближче укриття в Маріїнському парку виявилось в будинку, огородженому парканом.

Того ж року, під час атаки дронів у вже згаданому ЖК Комфорт Таун загорівся дах одного з будинків. Але паркани і шлагбауми затримали пожежників і не дозволили вчасно почати гасити пожежу.

За парканом проблеми не зникають – вони множаться: зникають короткі пішохідні зв’язки, слабшає “природне спостереження”, росте недовіра й сегрегація. Коли заможні анклави відмежовуються від міських сервісів, тиск на владу зникає, а публічні простори деградують ще швидше. Це тупикова логіка, у якій програють усі – і за парканом, і поза ним.

Відкриття набережної біля RiverStone – не про “чужих на нашій території”, а про повернення Києву його берегів і права на місто. Нарешті паркан на набережній зник, але це ще не кінець. Наступні кроки – створити та довести до ладу безперервну зелену набережну на Лівому березі, забезпечити прибирання, освітлення, майданчики та зручні проходи. І не дозволяти створювати штучні бар’єри там, де їх ніколи не мало бути. Бо без законності, доступності й спільної відповідальності не буде ані безпеки, ані комфорту.

Місто стає справді безпечним і живим, коли його простори відкриті, видимі й наповнені людьми. Тому питання просте: або ми далі множимо паркани – і втрачаємо Київ, або відкриваємо простори – і розвиваємо місто разом.

riverstone абзац дніпро забудова закриті ЖК земля київ містобудування урбанізм